"Az ingatlan értéknövekedésének elősegítésére az építészeti előírásoknak megfelelően, elsősorban a

lakóház hasznos területének növelését

érdemes mérlegelni."

hőkép padlásból tetőtér pályázat
építész

Páricsy Zoltán

Építész

„A tervezés elején a helyi építési rendeleteket és szabályzatokat megvizsgálva alakítjuk ki az elképzeléseket” - mondja az építész-tervező Páricsy Zoltán. „A beépítés mértékét, jellegét megismerve a településképbe illő terv készül. Ez egy zsűri elé kerül, és ha pozitív elbírálást kap, akkor kerül véleményezésre a polgármesterhez, és ezután kezdődhet az építési engedélyeztetési folyamat.” 

A tervezéssel egyidőben a padlástérről több állapotvizsgálat is készül. A talajmechanikai felmérés megmutatja, hogy mennyire terhelhető a talaj, milyen minőségű az épület alapozása. A faanyagvédelmi szakvélemény pedig a záró fafödémeket veszi szemügyre, hogy az új terhelések miatt esetleg szükségesek-e megerősítések.”

Az elegendő természetes fény nélkülözhetetlen

Az építész feladata az is, hogy gondoskodjon a természetes fény megfelelő jelenlétéről a tetőtérben: mind a hatósági előírások, mind a komfortérzet szempontjából. Az igényeket érdemes előre megbeszélni. Elegendő tetőtéri ablak használatával kevesebb lesz az elektromos áram fogyasztás, és télen az ablaküvegen beérkező napenergia segít a fűtési energia megtakarításában. A tetőtérben jelentős szerephez jut a szellősség, a levegőminőség is. Ezért előre át kell gondolni, hogyan fogják a lakók a friss levegőt biztosítani, hogyan fognak szellőztetni, különös tekintettel a páradús helyiségekben, úgy hogy közben nem pazarolják a fűtési energiát. A tetőtérben a hőérzet is rendkívül fontos: a téli időszakban a fűtési mód és a fűtőtestek elhelyezése, nyáron pedig a hővédelem megtervezése lényeges. A tetőtéri ablakok esetében utólag is felszelhető külső és belső árnyékoló, redőnyök állnak rendelkezésre.

értékbecslő

Leveleki Tünde

Értékbecslő

Az értékbecslő tanácsai

Az adott ingatlan Budapest pesti oldalán, a XV. kerület, kertvárosias lakóövezetében, Rákospalota városrészben fekszik, a városközponttól mintegy 8,5 km távolságra. A terület közművesített, az utcák aszfalt burkolattal ellátottak, az utcakép rendezett, a zöld felület aránya mintegy 35%. A terület infrastrukturális ellátottsága, közösségi közlekedési kapcsolata a városközponttal megfelelő. A telek összközműves, sík felszínű, szabályos formájú, gondozott, minden oldalról kerített saroktelek, két utcai bejárattal. A lakóépület a ’20-as években épült, tégla szerkezetű, magas tetős, egyszerű vonalvezetésű, esztétikus megjelenésű, környezetébe jól illeszkedik. Az épületbe minden közmű bevezetésre került, összkomfortos, felújított, műszaki, esztétikai állapota egyaránt jó. A fűtésrendszer korszerű, a belmagasság az átlagost meghaladja, az épület riasztóval, klímaberendezéssel felszerelt. Kevésbé szerencsés a hasznos lakóterület mértéke a telekterülethez viszonyítva, valamint az alaprajzi elrendezés. Mindent egybevéve közepesen jó elhelyezkedésű, jó benapozottságú, közepes alaprajzi elrendezésű és alapterületű, jó műszaki és esztétikai állapotú családi lakóház. Szabadpiaci értékesítés esetén normál értékesítési időre (6-12 hónap), probléma mentes értékesítésre számítanék.
A piaci-forgalmi érték meghatározásánál legalább kétféle értékelési módszer elvégzése előírt és szükséges. Lakóingatlanok esetében, a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer adja a legjobb megközelítést az ingatlan piaci-forgalmi értékére vonatkozóan, ezen kívül a költségelvű értékelési módszer is jó megközelítést adhat, ahol a telek és a felépítmény értéke önállóan kerül meghatározásra.
Az érték-megállapítás során az elsődleges szempont az ingatlan elhelyezkedése, környezete volt. Az értékelt ingatlan esetében további szempont volt a lakóház jellege, a telken belüli elhelyezkedése, a környezetbe illeszkedése, építészeti stílusjegyei, műszaki állapota, műszaki tartalma, az építés során felhasznált építési anyagok minősége, a lakóház esztétikai megjelenése és még számos tényező került mérlegelésre, az értékmeghatározás során.

A vizsgált ingatlan esetében nem feltétlenül a felújításon lenne a hangsúly, hiszen az ingatlan felújított, jó műszaki és esztétikai állapotú. Amennyiben értéknövekedést szeretnénk elérni, megítélésem szerint a lakóház bővítésében lenne célszerű gondolkodni, hiszen az épület leggyengébb pontja, az alaprajzi elrendezése. Egy két-háromgyermekes családot figyelembe véve a jelenlegi két hálószoba nem elegendő, az épület alaprajzi adottságai pedig nem teszik lehetővé további hálószoba kialakítását, a hasznos alapterület változtatása, azaz az épület bővítése nélkül.
Az érték-megállapítás során a legfontosabb szempont az ingatlan elhelyezkedése, fekvése, környezete, megközelíthetősége, a környék lakosságának összetétele, a környező területek karbantartottsága, az épületek jellege, hasznosítási formája, műszaki, esztétikai állapota, stb. vagyis azok a szempontok, melyeken egy adott ingatlan tulajdonosaként egyáltalán nem, vagy csak jelentős befektetéssel, a gazdaságossági szempontokat félretéve lehetséges változtatni.
Az építészeti előírásoknak megfelelően, elsősorban a lakóház hasznos területének növelését lenne érdemes mérlegelni. Tekintettel főként a beépítési adottságokra, valamint az épület jellegére és a földterület nagyságára, a beépített földszinti alapterület növelése nem a legmegfelelőbb elgondolás. Amennyiben földszintes, magas tetős épületről beszélünk, és a tető hajlásszöge megfelelő a tetőtér-beépítéséhez, úgy az épület a lehető leggazdaságosabb módon bővíthető a tetőtér-beépítése által oly módon, hogy az átalakítás a lehető legkisebb mértékben módosítsa az épület megjelenését. A bővítés során a komfortfokozat is javítható, további hálószobák kerülhetnek kialakításra, mely által három-, vagy többgyermekes család is kényelmes, jól kihasználható és szeparálható terekkel rendelkező családi otthont teremthet, vagy akár több generáció szeparált, mégis együtt lakhatását biztosíthatja.
Az épületet korábban nem láttam, ezért kizárólag a 2010-ben készült értékbecslésben szereplő adatokból tudok kiindulni. Úgy látom, hogy komolyabb alaprajzi változtatás nem történt, az épület homlokzatában és a belső terek felújításában látok lényeges különbséget a 2010-es állapot óta. Az elvégzett felújítások az épület esztétikai megjelenését és műszaki állapotát egyaránt pozitív irányban befolyásolták, megítélésem szerint hozzávetőleg ez 15%-os értéknövekedést jelentett.
Az értéknövekedés megértéséhez viszont fontos tudni, hogy 2010 és 2013 között a családi házak piacán meglehetősen alacsony volt a piaci érdeklődés, mely hatással volt az ingatlanárak alakulására is. Ezt az időszakot tekintve, a családi házak piacán az ingatlanárak átlagosan mintegy 5-10%-os csökkenést mutattak, a 2014-es év stagnálást hozott, a piac élénkülése a 2015-ös évben kezdődött.
A fentiek okán megítélésem szerint a 2010-ben kapott érték, és az általam 2015-ben készített értékbecslésben kalkulált érték nem tükrözi kellő pontossággal a felújításoknak megfelelő értékkülönbözetet még abban az esetben sem, ha a felújítás óta eltelt időszakra vonatkoztatva az amortizáció mértékével is számolok.

hőkép

A hőkamera „belelát” a falakba és megmutatja a tényleges állapotot.

hőkép

Tetőtér-beépítés megkezdése előtt feltétlenül végeztessék el a hőkamerás vizsgálatot!

energiatanusito

Ott Ádám

tanusitunk.hu
energiaosztaly
hőkép padlásból tetőtér pályázat
hőkép padlásból tetőtér pályázat
hőkép padlásból tetőtér pályázat
hőkép padlásból tetőtér pályázat

Pályázati nyerteseinknél a hőkamerás vizsgálatot és az energiatanúsítványt Ott Ádám, a tanusitunk.hu üzemeltetője készítette. Megkérdeztük a tapasztalatairól.

Hőkamerás vizsgálatnál a házról készült külső hőkép felvételeken világos (narancs) színnel a kiáramló hőveszteség látszik. A felvételek alapján megállapítható, hogy a legmelegebb részek az épület lábazata, a homlokzati nyílászárók és a zárófödém, tehát, ezek jelenik a mérhető veszteséget. A külső szigetelésnek köszönhetően azonban a falak sötét színűek, vagyis hideg felületűek, itt nincs hőveszteség.
Ennél a háznál a legkritikusabbnak zárófödém szigetelést találtam. A belső hőképeken kékkel megjelenő “hideg” zárófödémen kell változtatni. A külső képek kimutatják a lábazatnál, a födémnél, és a régi nyílászárók üvegezésénél keletkező veszteséget.
A lábazat szigetelésére kőzetgyapot táblás, vagy zártcellás polisztirolhab anyagot ajánlok, ennek kiváló hőszigetelő képessége tartós nedvességhatás esetén sem romlik. Azonban a födém szigetelése a legfontosabb, szálas hőszigetelőanyaggal. A régi nyílászárókba nemes gázzal töltött, 2-3 rétegű üvegezés ajánlható. Elegendő lehet a nyílászárók tömítésének ellenőrzése, keret beállítása a felvételeken kék színnel ábrázolt helyeknek megfelelően, mert így a keret és a tok között kialakuló veszteség csökkenthető, megszüntethető.  A tetőtér kialakításakor a héjazat alá és a szarufák közé 20-25 cm vastag ásványgyapot szigetelés szükséges, a páratechnológiai jellemzők figyelembevételével. A tetőtér-beépítésekor legfontosabb, hogy jó minőségű tetőablakok kerüljenek beépítésre.
A kellő körültekintéssel, kiváló anyagokkal végzett szigetelési munkák és a korszerű technológiával készült tetőablakok beépítése 2-3 kategória energiahatékonyság javulást eredményezhet. A tervek szerint, amikor elkészül a tetőtér, ismét elvégezzük a vizsgálatot, és annak alapján kiszámoljuk a változásokat.
Feltétlenül végeztessék el a hőkamerás vizsgálatot. A házról kívül és belül készült fotókon jól látszik, hogy a szigetelés hol hiányos, illetve nem megfelelő. A hőkamera „belelát” a falakba, a födémbe és megmutatja a tényleges állapotot. Így lehet ellenőrizni a légtömörséget a tetőnél, és a résszigetelési hiányosságokat is kimutatja. A zárt szerkezetekben a hőszigetelést csak így lehet kontrollálni. A falak szigetelésénél, például az áthidalóknál, betonkoszorúknál, pilléreknél ellenőrizhető a szigetelés hiánya. Ez azért nagyon fontos, mert így elkerülhető a későbbi penészedés, páralecsapódás és lokalizálható a hőveszteség.
A szigetelőanyagok beépítésekor szigorúan be kell tartani a gyártó által előírt technológiai utasításokat, a megfelelő hőszigetelő-képesség megtartása érdekében. Szigetelések megerősítését, kivitelezését hőszigetelő szakember bevonásával célszerű elvégeztetni.
ház hőképpel

"Feltétlenül végeztessék el a hőkamerás vizsgálatot. 

A házról kívül és belül készült fotókon jól látszik, 

hogy a szigetelés hol hiányos, illetve nem megfelelő. 

A hőkamera 'belelát' a falakba, a födémbe és 

megmutatja a tényleges állapotot."



Energiatanúsítót keres?

Az alábbi oldalakról letölthető az aktuális szakemberek listája:

Az oldalon "Szakterület" mező alatt legördülő menüből válassza ki az egyik kategóriát, és már indíthatja is a keresést. Az alábbi kódokat kell keresni: "Ent-Sz"
(Épületek energetikai tanúsítása szakértő - teljeskörű) „TÉ” (Épületek energetikai tanúsítása)

A megjelenő oldal közepén egy legördülő menüből válassza ki az "TÉ – Energetikai tanúsítói jogosultság" kulcsszót, és már indíthatja is a keresést.
kivitelezo

Németh Mónika

okleveles építészmérnök

Kivitelezési tanácsok

Mindenképpen gondos építészeti, tartószerkezeti tervezés előzze meg a tetőtérbeépítést. Fontos a meglévő födém teherbírásának vizsgálata, a tetőszerkezet állapota, de az épület többletterhelése miatt az épület alapozását is le kell ellenőrizni. Ha a tartószerkezet rendben, akkor a tetőrétegrendet, tetőhéjalást ellenőrizzük le. Milyen a tetőfedő anyag állapota, van-e a tetőrétegrendbe fólia beépítve, ha van akkor az milyen típusú? Szigetelhető-e elég vastagságú hőszigeteléssel a tetőszerkezet?

A tetőtér-beépítés, ha az épület tartószerkezetéhez nem nyúlunk, akkor engedély nélkül végezhető, de mégse kezdjünk bele házilag, hiszen a nem megfelelő rétegrend miatt, használhatatlanná válhat a tetőterünk: nyáron túl meleg, télen hideg, és a nem megfelelő párazáró fólia miatt még „be is ázhatunk”. (Ami természetesen nem beázás, csak páralecsapódás.)  A túlzott nyári felmelegedés miatt sokan klímával védekeznek megfelelő hőszigetelés helyett. A klíma kiépítése, használata költséges, ráadásul az egészségünknek sem tesz jót. Ezért nagyon fontos a megfelelő tetőrétegrend.

Legfontosabb szempontok: megfelelő külső és belső fólia, megfelelő minőségű és vastagságú hőszigetelés, megfelelő vastagságú légrés. 

Külső fólia: A vastag hőszigetelési igény miatt nem készülnek dupla légréssel tetők, ezért mindenképpen legalább egy közepes árfekvésű páraáteresztő fóliát kell alkalmaznunk különben a fólia alatti tetőszerkezet befülled, elkorhad.
Belső párazáró fólia: Ne olcsó mezőgazdasági fóliát használjunk, hanem vastagabb párazáró fóliát. A toldásokat, falcsatlakozást, csőáttöréseket le kell ragasztani. A megfelelő ragasztószalag minimum megduplázza a fólia árát, de nem szabad megspórolni, hiszen a hőszigetelésben lecsapódó pára visszafolyik, és „beázást” okoz.
Hőszigetelés: minél vastagabbat építsünk be. Általában a meglévő szarufák 15cm magasak, ezért ha nem akarunk a tetőtérből helyet veszíteni, akkor a szaruzat tetejére kell még megfelelő kemény szigetelést beépítenünk. A szarufák közötti hőszigetelés mellé min. 10-15 cm vastagot építsünk be. Hamar megtérül az ára, és később nem lehet cserélni. Előnye még a szarufák feletti hőszigetelésnek, hogy nincs hőhíd.
Légrés: Hiába a vastag hőszigetelés, ha az ellenlécet csak sima lécből készítik, nem lesz megfelelő légáram. A légrés vastagsága min. 5cm legyen! A lécek így nem fognak elkorhadni, és a belső hőérzet is sokkal jobb lesz.
A tetőterünkbe ablakok is kellenek. Legalább olyan fontos a jó ablak beépítése, mint az előbb felsoroltak. Hiába a jól szigetelt tetőnk, ha az ablakunk gyengébb minőségű. Akkor itt fog a pára lecsapódni, és az ablakunk pedig penészedni fog. A tető hőszigeteléséhez megfelelő ablakot válasszunk. Tetőablaknál nagyon fontos a nyári hővédelem miatt a külső árnyékoló használata. Télen ezt felhúzva viszont jelentős a szoláris nyereségünk.
A belső burkolatokon spórolhatunk. Tudom ez látszik, de ezt a legkönnyebb később cserélni. Fő szerkezeti elemeket, anyagokat nem lehet utólag kicserélni!
tetőtér beépítés kivitelezése
Máté Zsuzsanna belsőépítész

Máté Zsuzsanna

Belsőépítész

Tetőtér berendezési tanácsok


"A térhasználattal kapcsolatos igényeket hosszú távon kell meghatározni. 

A tervek elkészítésekor arra törekedtem, hogy feltérképezzem a jövőbeli igényeinket is"


Tetőtéri lépcsőfeljáró
Elrendezés.
Legyünk jó sakkozók, és gondolkozzunk néhány lépéssel előre. Akár a falak, akár csak a bútorok későbbi áthelyezésénél könnyebb dolgunk lesz, ha már most úgy helyezzük el az ajtókat-ablakokat, lámpákat és úgy alakítjuk ki az elektromos hálózatot, hogy azok akár későbbi igényeinknek is megfeleljenek. 
 
Feljutás.
Jól válasszuk meg a lépcső helyét. A feljutáshoz lehetőleg ne kelljen átmenni az egész lakáson. Ne alakuljon ki sok felesleges közlekedő. Tervezzünk kényelmes lépcsőt. 
VELUX automatizálható tetőtéri árnyékoló
Tetőtéri ablakok.
Tetőtéri ablakok elhelyezése során ügyeljünk a megfelelő parapetmagasságra. Egy olyan tér, amiből nem lehet kilátni, rossz közérzetet,”gödör effektust” kelt. Tehát az ablaküveg alsó éle lehetőleg ne kerüljön egy ülő ember szemmagassága fölé. A tetőtéri ablakok méretének kiválasztásakor válasszunk minél nagyobbat, később már nem fogjuk kicserélni, ha kicsi. 

Árnyékolás.
Tetőtérnél alapvető gond szokott lenni a nyári túlmelegedés. Ezért a megfelelő árnyékolók kiválasztására is fordítsunk gondot. Fontos tudni, hogy a meleg ellen igazán hatékony árnyékolónak mindig az ablak külső felülete előtt kell lennie. A kézzel el nem érhető magasságban lévő ablakokat célszerű motoros, sőt ha tehetjük, akkor esőszenzorral ellátott motoros vezérléssel ellátni.
tetőtér beépítésből gyerekszoba
Világítás.
A ferde mennyezeti síkok miatt, gyakran nem lehet a hagyományos mennyezeti világítást alkalmazni. Használjunk falikarokat, billenthető-süllyesztett lámpákat, vagy rejtett LED világítást. Éljünk a tetőterünk nyújtotta speciális lehetőségekkel.  
 
Berendezés.
A tetőterek jellegzetessége, hogy kialakulnak olyan alacsony terek, zugok, amelyek elsőre kihasználhatatlannak tűnnek. Használjuk fel őket tárolásra, így a megmaradó tereinket levegősebben tudjuk berendezni. Ne takarjuk el a tetőszerkezetet. Különleges hangulatot tud adni tereinknek a megjelenő fa szerkezet, akár meghagyjuk eredeti állapotában, akár lefestjük azt.